Calculateur de cashflow d'un immeuble locatif (plex) au Québec
Analysez la rentabilité réelle d'un duplex, triplex ou immeuble à revenus avant de déposer une offre : cashflow mensuel après dette, taux de capitalisation (cap rate), multiplicateur de revenus bruts (MRB) et rendement sur la mise de fonds. Le calcul du paiement hypothécaire utilise la vraie formule canadienne — composition semestrielle imposée par la Loi sur l'intérêt — que la plupart des calculateurs en ligne remplacent à tort par la formule américaine.
L'outil intègre aussi la taxe de bienvenue (barème 2026, incluant celui de Montréal) dans l'investissement initial, parce qu'un rendement calculé sur la seule mise de fonds embellit artificiellement le portrait : au Québec, il faut sortir la mise de fonds ET les droits de mutation ET les frais d'acquisition avant de toucher un dollar de loyer.
Les provisions par défaut sont volontairement prudentes — 4 % de vacance et 8 % d'entretien des revenus bruts, dans l'esprit des normes d'analyse des prêteurs. Un immeuble qui « cashflow » seulement quand on ignore l'entretien n'est pas un immeuble rentable ; ajustez les curseurs à votre réalité et regardez le résultat tenir la route (ou pas).
Cashflow d'immeuble locatif
paramètres 2026
Achat et financement
Notaire, inspection, ajustements…
Revenus
Dépenses d'exploitation (annuelles)
Déneigement, pelouse, énergie des aires communes…
Défaut prudent : 4 % des revenus bruts
Défaut prudent : 8 % des revenus bruts
0 % si vous gérez vous-même
| Taxes municipales | 5 200,00 $ | |
| Taxes scolaires | 400,00 $ | |
| Assurances | 1 800,00 $ | |
| Entretien (8,0 % des revenus) | 3 648,00 $ | |
| Gestion (0,0 % des revenus) | 0,00 $ | |
| Autres dépenses | 1 000,00 $ | |
| Total | 12 048,00 $ |
Cet outil fournit une estimation à des fins éducatives à partir des paramètres fiscaux 2026 publiés. Il ne tient pas compte de toutes les situations (crédits personnels, REER, revenus mixtes, etc.) et ne constitue pas un conseil fiscal, comptable ou financier. Pour une décision importante, consultez un professionnel ou les sources officielles citées au bas de la page.
Comment utiliser ce calculateur
- Entrez le prix d'achat, votre mise de fonds et les conditions de financement prévues (taux, amortissement).
- Indiquez les revenus mensuels bruts (tous les loyers additionnés) et le nombre de logements.
- Renseignez les dépenses annuelles connues : taxes municipales et scolaires (au compte de taxes du vendeur), assurances, autres frais (déneigement, pelouse, extermination…).
- Ajustez les provisions de vacance, d'entretien et de gestion en pourcentage des revenus — gardez les défauts prudents si vous hésitez.
- Choisissez le barème de taxe de bienvenue (Montréal ou non) pour un investissement initial complet.
- Lisez le cashflow mensuel surligné, puis les indicateurs : cap rate, MRB, cashflow par porte et rendement sur mise de fonds.
Exemples chiffrés
Montants calculés par le moteur du site avec les paramètres 2026 — les mêmes que la calculatrice ci-dessus.
Triplex en région — 500 000 $, 20 % de mise de fonds
Loyers de 3 800 $/mois, taux de 5 % sur 25 ans, provisions prudentes (4 % vacance, 8 % entretien). Un dossier qui se tient.
Duplex à Montréal — 780 000 $, 20 % de mise de fonds
Loyers de 3 400 $/mois au prix du marché montréalais : même avec 156 000 $ de mise de fonds, l'immeuble est déficitaire chaque mois. C'est exactement ce que le calcul doit révéler avant l'offre d'achat.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un bon cap rate au Québec?
Le taux de capitalisation (RNE ÷ prix payé) mesure le rendement de l'immeuble indépendamment du financement. En 2026, les plex se négocient souvent entre 4 % et 6 % dans les grands centres, davantage en région. Un cap rate inférieur au taux hypothécaire signale un effet de levier négatif : chaque dollar emprunté détruit du rendement — c'est le cas de bien des plex montréalais achetés au prix affiché.
Le MRB, ça sert à quoi?
Le multiplicateur de revenus bruts (prix ÷ revenus bruts annuels) est le réflexe rapide des investisseurs pour comparer des immeubles : un MRB de 10 signifie qu'on paie 10 fois les loyers annuels. Plus il est bas, mieux c'est pour l'acheteur. Il ignore toutefois les dépenses — deux immeubles au même MRB peuvent avoir des cashflows très différents ; c'est pourquoi l'outil calcule les deux.
Un cashflow négatif est-il toujours un mauvais investissement?
Pas nécessairement : certains investisseurs acceptent un cashflow négatif en pariant sur la capitalisation (remboursement du capital par les locataires) et la plus-value. Mais un cashflow négatif se paie chaque mois avec de l'argent déjà imposé, et il fragilise face à une hausse de taux ou un logement vacant. La règle de prudence : savoir exactement combien il vous en coûte par mois — ce calculateur vous le dit — et pouvoir l'absorber sans stress.
Pourquoi le paiement hypothécaire diffère-t-il des calculateurs américains?
Au Canada, la Loi sur l'intérêt impose que l'intérêt des hypothèques à taux fixe soit composé au plus semestriellement. Le taux mensuel effectif est donc (1 + taux/2)^(1/6) − 1, et non taux ÷ 12. Sur 400 000 $ à 5 %, l'écart dépasse 140 $ par année — assez pour fausser une décision serrée. Notre moteur est verrouillé par un test sur l'exemple canonique : 100 000 $ à 5 % sur 25 ans = 581,60 $/mois.
Quelle mise de fonds minimale pour un plex au Québec?
Si vous habitez l'immeuble : 5 % pour un duplex, 10 % pour un triplex ou quadruplex (avec assurance SCHL). Sans occupation (immeuble purement locatif) : 20 % minimum, et l'assurance SCHL n'est pas requise. À partir de 5 logements, on passe au financement commercial, avec d'autres règles. La mise de fonds reste un choix stratégique : plus elle est petite, plus le cashflow souffre.
Quelles dépenses les acheteurs oublient-ils le plus souvent?
La vacance (même un bon logement se reloue rarement le jour même), l'entretien courant (le 8 % par défaut couvre la peinture, la plomberie, les électros — pas la toiture à refaire), la gestion si vous déléguez (5 à 8 % des revenus), et la taxe de bienvenue dans l'investissement initial. Les annonces de courtiers présentent presque toujours des dépenses « optimistes » : refaites le calcul avec vos propres chiffres.
Combien de cashflow par porte faut-il viser?
Beaucoup d'investisseurs québécois visent 75 à 100 $ par porte par mois après toutes dépenses et dette, comme marge de sécurité. D'autres acceptent moins dans les secteurs à forte plus-value. L'important est de choisir votre seuil AVANT de visiter : le calculateur affiche le cashflow par porte précisément pour trancher sans émotion.
Méthodologie et limites
- Le RNE (revenu net d'exploitation) exclut le service de la dette — c'est la convention qui rend le cap rate comparable entre immeubles, peu importe le financement.
- Provisions par défaut prudentes : 4 % vacance, 8 % entretien (modifiables). Un calcul sans provisions n'est pas une analyse, c'est une annonce immobilière.
- L'outil ne calcule pas l'impôt sur le revenu locatif net ni la déduction pour amortissement (DPA) — la fiscalité de détention viendra dans un outil dédié.
- Le paiement affiché suppose un taux fixe (composition semestrielle canadienne) constant sur tout l'amortissement ; à l'échéance de votre terme, le taux sera renégocié.
- La taxe de bienvenue est calculée avec le moteur du site (barèmes 2026, Montréal inclus) et ajoutée à l'investissement initial avec vos autres frais d'acquisition.
Sources officielles
- Ville de Montréal — Calcul des droits de mutation (2026)vérifié le 2026-07-26
- LégisQuébec — Loi concernant les droits sur les mutations immobilières (D-15.1)vérifié le 2026-07-25